Vendere casa in 25 giorni [dopo una dura lotta con la burocrazia]

 In COME LAVORIAMO

Gestire la compravendita di un immobile ereditato è una casistica abbastanza frequente nell’attività di un consulente immobiliare, o almeno – nei miei 42 anni di esperienza – è una di quelle situazioni in cui mi sono ritrovato spesso.

In questo articolo vorrei condividere con te la storia di una compravendita che inizialmente sembrava avere tutte le carte in regola (la normale vendita di un appartamento ereditato) ma che ha fatto emergere diverse problematiche che stavano per comprometterne il buon esito.

Si trattava di un appartamento in Piazza Caterina Sforza di proprietà di due sorelle che lo avevano ereditato dal papà venuto a mancare da poco.
Dopo aver fissato un appuntamento con Carla, una delle due eredi, ho organizzato il sopralluogo dell’immobile. La prima visita è fondamentale perché è in questa occasione che il consulente immobiliare comincia a raccogliere i primi dati su cui basare la sua valutazione.
Va detto però che sebbene la valutazione sia sicuramente un passo importante, lo è ancor di più lo studio della documentazione e questa compravendita ne è l’esempio.

Cosa scopro dalla documentazione dell’immobile ex-ATER

Raccolti i documenti, mi accorgo che ci sono delle incongruenze, delle anomalie che nessuno aveva notato. Devi sapere che le venditrici Carla e Camilla, sono rispettivamente una professoressa e un maresciallo della Guardia di Finanza, perciò non proprio due sprovvedute.
L’immobile era stato acquistato dall’ATER (Azienda Territoriale per l’Edilizia Residenziale) nel 1982 dopo essere stato assegnato nel 1954 al papà.

A questo punto mi vengono forniti i seguenti documenti:

  • atto di provenienza
  • successione del papà
  • planimetria
  • una vecchia visura catastale

Leggendo attentamente i documenti capisco che nei passaggi mancava la successione della mamma e l’estinzione del diritto di prelazione (ex Legge n. 560 del 24 dicembre 1993).
Nel fare richiesta all’ATER per l’estinzione del diritto di prelazione bisogna seguire correttamente una procedura: moduli da riempire, documenti da allegare… un solo errore, annulla immediatamente la richiesta!
Avverto le due eredi che purtroppo non era stata fatta la successione della mamma. Bisognava procedere al più presto e occorreva rettificare la successione del papà.

Capisci quanto possono complicarsi le cose per la compravendita di un semplice appartamento? Ma non è finita…

Contattato dal commercialista, che si era occupato della pratica, gli faccio notare che l’acquisto originario non era quello del 1954 bensì quello del 1982 dove il padre di Carla e Camilla dichiarava di essere coniugato in regime di comunione legale… di conseguenza l’immobile era di proprietà dei due coniugi e non solo del marito.

Estinzione del diritto di prelazione

Chiariti questi aspetti ho dovuto affrontare un altro problema, quello dell’estinzione del diritto di prelazione a favore dell’ATER.
La prima pratica presentata dalle venditrici era palesemente sbagliata: mancava la successione della mamma e si doveva procedere con la rettifica della successione del papà.

Onestamente, se mi fosse capitata una situazione simile quarant’anni fa, sarei stato in seria difficoltà, ma fortunatamente l’esperienza acquisita negli anni mi ha permesso di individuare velocemente una soluzione e così mi sono mosso di conseguenza.

Carla e Camilla, dopo un iniziale tentennamento, hanno deciso di affidarmi la regolarizzazione dei documenti con il supporto di professionisti di mia fiducia. La pratica successoria è stata risolta in tempi veloci, mentre la procedura da attivare per l’estinzione del diritto di prelazione doveva essere rifatta. Grazie alle esperienze pregresse, in 24 ore sono riuscito a completare la pratica e dare il via alla procedura. E le due sorelle, ormai serene, mi hanno confidato che nessuno precedentemente si era accorto degli errori e che aver avuto l’opportunità di affidarmi l’incarico di vendita dell’immobile era stata per loro una fortuna!

Il rischio di non vendere l’immobile ex-ATER

Se Carla e Camilla avessero trovato un acquirente, senza prima aver sistemato la documentazione dell’immobile, avrebbero potuto incappare in qualche problema.
La differenza tra un PROFESSIONISTA e chi invece si improvvisa molto spesso si può racchiudere nella cura del particolare. I particolari fanno la differenza tra una COMPRAVENDITA SICURA e una compravendita problematica, dove le parti invece di essere serene si trovano a discutere per situazioni che se affrontate in via preliminare non avrebbero causato situazioni spiacevoli.

La casa presentata sul mercato con la documentazione completa è stata venduta in 25 giorni. Ricordo ancora, durante la sottoscrizione del contratto preliminare, il notaio complimentarsi con le venditrici per aver presentato tutta la documentazione in ordine. Un episodio che mi rende felice ogni volta che accade, infatti avendo spesso a che fare con i notai ho avuto la conferma, per loro stessa ammissione, di quanto siano rari i professionisti del mondo immobiliare in grado di districarsi con abilità tra le complicazioni burocratiche.

Quella del consulente immobiliare è una figura importante, si gestiscono i risparmi di una vita e in molti casi anche i debiti di 20/30 anni (pensa a chi acquista con un mutuo).
La conoscenza delle leggi, delle normative è essenziale per poter garantire la serenità alle parti. Per questo il controllo dei documenti prima di vendere è assolutamente il primo passo da fare. Solo dopo si può procedere con la ricerca di un acquirente.
Non dimentico mai che la soddisfazione dei clienti è il nostro punto d’arrivo nella trattativa e organizzo tutto il mio lavoro di conseguenza, partendo proprio dal controllo della documentazione… come ho fatto in questo caso.

Se devi vendere o comprare casa, il modo migliore di capire come potrei esserti di aiuto è contattarmi direttamente.  È nel tuo interesse e non ti impegna in nessun modo.

5 commenti
  • Sabrina Borelli
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    Carissimo Massimo da questo tuo racconto emerge chi sei come professionista e come persona. Ci conosciamo e collaboriamo da anni ed abbiamo vissuto insieme le evoluzioni del settore immobiliare degli ultimi 20 anni. La soddisfazione del cliente che tu definisci il nostro obbiettivo oggi ancor più è legata ad un approccio in cui la scrupolosità, la competenza e la trasparenza sono componenti imprescindibili perché evitano rischi oggettivi e conseguenze dannose a chi affida ad un professionista la vendita del bene più importante. E garantisce sicurezza a chi lo acquista. E la nostra OPERAZIONE TRASPARENZA è la cosa che più qualifica questo approccio e questo patto con i nostri clienti.

  • Enzo
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    Caro Massimo, dal tuo articolo traspare, la passione che ti lega al tuo lavoro. Questa insieme all’esperienza che hai maturato negli anni, ti rende unico.
    Bravo!

  • Ing. Emiliano Cioffarelli
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    L’ Agente immobiliare professionista dovrebbe sempre affiancarsi a professionisti tecnici che lo aiutano a individuare eventuali anomalie e temi da analizzare con attenzione. Nella mia esperienza spesso i problemi emergono a pochi giorni dal rogito.
    Capire da subito se un immobile è vendibile o sono necessarie verifiche approfondite è il fulcro del mio lavoro. Spero che molti agenti immobiliari, se ancora non lo fanno, cambino atteggiamento nei confronti della tutela di proprietario e acquirente già al momento del primo sopralluogo.

  • Giovanna Arcidiacono
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    Che civico 1 o 6 di piazza Caterina sforza ? Quelle case nascono INCIS nei primi anni 60 vengono vendute a riscatto poi passano ICP che poi diventa ATER il caos dipende anche da questi passaggi ?

  • Daniela Sena
    Rispondi

    Salve dove abito io molti hanno venduto anche se non potevano…. Non so come abbiano fatto. Cmq chiedo come fare per vendere se mancano 5 anni per finire di pagare?Daniela

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