Dico la mia

 In Agenzie immobiliari

“L’odissea” per l’agente immobiliare

La figura professionale dell’AI difficilmente sarà messa in discussione dalle web app!

La diffusione su larga scala di Internet che rende più semplice il confronto tra le offerte e il mutato approccio dei consumatori sempre più orientati a cercare “l’occasione” stanno ridisegnando l’economia. “Dal produttore al consumatore” è ormai diventato un mantra degli anni esaltanti della New Economy! L’idea di fondo è che l’affermarsi delle nuove tecnologie possa condurre alla rimozione degli intermediari nella catena di distribuzione (disintermediazione) conseguendo una sostanziale riduzione dei costi. Anche nel mercato immobiliare assistiamo all’ingresso di nuovi attori quali Homepal, Immo-neo, Habemuscasa, che hanno saputo interpretare questa “volontà di autonomia” nel gestire attività di vendita o di locazione di un immobile. Ad oggi sembrerebbe che per una compravendita la scelta tra «Agenzia immobiliare SI/ Agenzia immobiliare NO» sia essenzialmente una questione di costi, ma io non credo le cose stiano propriamente così (intanto credo sia un fenomeno provvisorio…). Per i nostri servizi sia l’acquirente che il venditore sono a conoscenza del fatto di dover pagare una provvigione all’intermediario ma se lo considerano come un “male da estirpare dal sistema” è perché non sono in grado di percepire il valore del servizio ricevuto (ammesso e concesso che sia stato dato un servizio) e questo dipende soltanto da noi!

Cercherò di motivare il perché il cliente dovrebbe rivolgersi ad un’agenzia immobiliare “qualificata” piuttosto che al “fai da te” senza scadere nella “demagogia” o difendere acriticamente gli interessi di categoria. Innanzitutto: risparmio di tempo, garanzia, fondatezza della stima e sicurezza dovrebbero far propendere il cliente, con determinazione, per questa scelta.

Altro è che poi un agente sia in grado di mantenere queste “promesse”!

Risparmio di tempo: ne abbiamo sempre troppo poco a disposizione!

Tra la famiglia, il lavoro, lo studio, la spesa, finiamo per mangiare quando si può, addormentarci quando si riesce e correre nel traffico sempre in affanno. La burocrazia di certi adempimenti purtroppo non delegabili fa la sua parte in uno scenario di tempo sempre più compresso! Se non ci si vuole complicare ulteriormente la vita (e la vendita o l’acquisto della casa ne presuppone di grattacapi) è raccomandabile mettersi nelle mani di professionisti: sono d’aiuto e facilitano l’intero processo. Sin dall’inizio ci sono tanti aspetti burocratici ed economici da curare nei minimi dettagli, con la dovuta lucidità e competenza, per realizzare la compravendita in tempi brevi e possibilmente al miglior prezzo, specie oggi con tanta offerta di immobili sul mercato. Affidarsi ad un agente immobiliare significa non dover più rispondere alle chiamate di perditempo, né preparare cartelli, né dover incastrare nella giornata anche gli appuntamenti con possibili clienti dei quali non si conoscono le effettive esigenze e la cui la affidabilità è difficilmente valutabile da un “profano”. E lascio per ultimo lo stress che può creare una trattativa talvolta estenuante.

Garanzia: che un immobile sia stato seriamente preparato per la vendita o locazione.

ASSICURARE all’acquirente che siano state verificate tutte le informazioni sulle condizioni generali dell’immobile, sulla sua conformità alle norme edilizie e urbanistiche e sulla presenza di eventuali vincoli, PRESUPPONE che al proprietario sia stata RICHIESTA tutta la documentazione, siano state effettuate le visure presso gli uffici tecnici e finanziari e le conservatorie dei registri immobiliari, si sia verificato con l’amministratore di condominio l’entità delle spese condominiali ed eventuali arretrati o delibere per interventi straordinari. Non dimentichiamo che l’agente immobiliare è civilmente responsabile se non rivela l’esistenza di servitù, ipoteche, pignoramenti, abusività edilizie, mancanza di consenso di tutti i comproprietari alla vendita dell’immobile, diritti di prelazione o riscatto, mancato pagamento di spese condominiali ordinarie e/o straordinarie da parte del venditore oppure se fornisce dati falsi.

Forse il Codice Civile appare un po’ troppo sintetico, tuttavia la giurisprudenza si è più volte pronunciata circa il dovere di informazione dell’agente immobiliare!

Fondatezza della stima

Grazie ad un servizio online gratuito ed accessibile a tutti, offerto dall’Agenzia delle Entrate, chiunque può determinare il valore a metro quadrato di un fabbricato in qualsiasi località italiana. Il Sig. Rossi potrà ricercare i valori di mercato al mq minimo e massimo suddiviso per tipologia (Abitazione, Villa, Box, Posto auto… ecc.) per il suo immobile. Dovrà quindi fare una media aritmetica del valore minimo e massimo al mq, moltiplicare il risultato per la superficie commerciale ed avere un valore base. Ma non tutte le parti di un immobile contribuiscono con lo stesso “peso” a determinare la superficie commerciale. Per determinarla il Sig. Rossi dovrà sommare alla superficie totale dell’unità immobiliare comprensiva di tutti i muri interni + i muri perimetrali, eventuali balconi, terrazze e giardini che vanno considerati in una percentuale ridotta della misura effettiva.

Ma a determinare il valore e quindi il possibile prezzo di realizzo dello specifico immobile che vogliamo comprare o vendere contribuiscono una serie di ulteriori elementi, che vanno ad accrescere o a diminuire in misura abbastanza precisa il valore base appena calcolato. Tanto per citarne alcune: le caratteristiche interne dell’unità immobiliare (esposizione, luminosità, vista e piano); il suo livello di qualità (buono oppure ottimo stato, nuovo o ristrutturato); le caratteristiche dello stabile (un bell’atrio, un giardino curato, materiali di pregio); i servizi di zona (presenza di aree verdi, vicinanza di mezzi di trasporto, centri commerciali, scuole). Determinare quanto queste caratteristiche influiscono non è semplice. Con il calcolo del valore a mq sicuramente il privato potrà farsi un’idea ma, se vuole stimare con precisione il valore di mercato di un immobile, soltanto un agente immobiliare potrà valutarlo correttamente al fine di determinarne il possibile prezzo. I proprietari sono soliti attribuire alla casa un valore sentimentale che per i compratori non esiste. Invece un professionista, che conosca bene il mercato locale, che abbia effettuato negli anni altre compravendite comparabili e che non sia coinvolto emotivamente, procederà ad una buona valutazione dell’immobile. E questo è solo un punto di partenza: la vera specialità del consulente immobiliare dovrebbe essere quella di orientare il proprio cliente sull’effettiva possibilità di realizzare un “progetto.

Sicurezza: con l’intento di preservare l’intimità delle dimore e per rispettare la vita privata.

La visita di una casa il più delle volte si può riassumere come un’invadente incursione nella vita di chi la abita. Mentre si fa di tutto per garantirsi protezione della privacy e tranquillità, dopo aver serenamente pubblicato un annuncio immobiliare con i propri recapiti personali, ci si mette da soli nella condizione di far entrare nella propria dimora un perfetto sconosciuto dimenticando in un momento tutte le precauzioni per la casa, per i beni che contiene e per la famiglia.

Conclusioni: creare – comunicare- trasmettere un valore

Quanto detto può anche non eliminare la tentazione del cliente al “fai da te” ci sarà sempre una fetta di mercato che non passa dagli intermediari ma quello che possiamo fare noi è “spingere” per una corretta informazione che può solo giovare al mercato, favorire una cultura dell’immobiliare e rendere i players all’altezza.

È tempo che ci impegniamo a CREARE un VALORE su un “servizio al cliente” diretto e preciso (l’intermediazione) che la rete non può sempre sostituire, che impariamo a COMUNICARLO e farlo COMPRENDERE.

La differenza che c’è tra un professionista “pensante” e una piattaforma è notevole: ed è il fattore umano che entra in gioco! Ecco così che mi piace pensare alla figura dell’agente immobiliare di “fiducia”: una PERSONA che seguirà il cliente per la vita e lo consiglierà laddove le esigenze abitative inevitabilmente cambieranno. Indipendentemente dall’operazione immobiliare passata, presente o futura, l’agente che io vedo saprà comunque ascoltare, consigliare il cliente e gli offrirà la propria consulenza (anche gratuitamente) e questo ovviamente un sistema informatizzato non può farlo!

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