Vendere nuda proprietà con riserva di usufrutto vitalizio: e se ci si mettesse (anche) una donazione a complicare le cose?

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Un interessante tipo di operazione immobiliare è quello della compravendita della nuda proprietà: per reperire liquidità oppure per comprare a un prezzo vantaggioso, per far fronte ad esigenze legate all’avanzare dell’età o viceversa da destinare ad abitazione dei figli.

Oggi ho deciso di condividere con te proprio una delle ultime operazioni di vendita riguardante una nuda proprietà con riserva di usufrutto vitalizio in cui è stato necessario risolvere anche una donazione che ne complicava il trasferimento dei diritti.

Vendere casa che proviene da una donazione

Lo scorso anno ho conosciuto il signor Riccardo che aveva necessità di vendere la nuda proprietà di un immobile riservandone l’usufrutto vitalizio alla zia 84enne. Un appartamento di circa 150 mq in via Angelo Brofferio nel cuore dell’elegante quartiere Prati, al centro della capitale e a due passi dal Vaticano.
Nel richiedere le dovute informazioni in merito alla provenienza, ho saputo che ne aveva acquisito la proprietà proprio dalla zia e che un 50% gli era pervenuto tramite donazione.

Devi sapere che l’origine donativa del bene immobile, ancora oggi, viene considerata un elemento di rischio in caso di compravendita, perché l’immobile potrebbe essere al centro di pretese ereditarie. Gli ISTITUTI DI CREDITO concedono difficilmente finanziamenti e gli acquirenti sono disincentivati dagli stessi NOTAI all’acquisto.

Ho subito informato il signor Riccardo che compravendere un bene immobile di origine donativa è ovviamente possibile, ma che ci sono una serie di problematiche da verificare e comunque altrettante soluzioni possibili. Che, una volta individuato l’acquirente, avremmo dovuto procedere con la retrocessione o risoluzione della donazione, con atti specifici da un Notaio. E che, ripristinato lo status quo ante ed eliminata l’avvenuta donazione del bene immobile, la zia – rientrata in possesso della sua quota di proprietà – avrebbe potuto direttamente trasferirla al futuro proprietario.
Dopo aver visitato l’unità immobiliare e conosciuto zia Ughetta, oltre agli aspetti tecnici e burocratici, la giusta sensibilità e valide spiegazioni su come avrei potuto aiutarli mi hanno consentito di acquisire l’INCARICO di VENDITA della nuda proprietà.

La garanzia di un acquisto senza rischi

Nell’arco di tre mesi, districandomi fra diverse difficoltà causate dai malanni e dagli sbalzi di umore di zia Ughetta, ho effettuato un discreto numero di visite con clienti ben selezionati e realmente interessati ad un investimento a lungo termine.

E così ho anche trovato l’acquirente giusto… Un professionista che vive a Londra – direttore di un Ente pubblico a sostegno degli investimenti italiani nel mondo – consapevole che, trattandosi della nuda proprietà di un immobile proveniente da una donazione, la compravendita poteva rivelarsi più complicata del previsto.
Pur considerando l’origine del bene un elemento “pericoloso” per il buon esito dell’operazione, il potenziale acquirente mi ha chiesto di effettuare tutte le verifiche, valutare rischi e tutele dell’operazione immobiliare, assieme al suo Notaio di fiducia.

Comprare casa che proviene da una donazione

Iniziavano così i miei rapporti con il Notaio Pierantoni che, nel suo studio nel quartiere Parioli, mi ha subito prospettato l’idea di procedere con una risoluzione della donazione – meno onerosa della retrocessione – da parte della zia del signor Riccardo.

A questo punto, ho avviato la non facile trattativa economica che si sarebbe svolta principalmente a colpi di mail ed uno scambio di brevi ed incisive telefonate con l’acquirente d’Oltremanica. Lo ammetto, la somma offerta era distante dalla richiesta ma molto vicina alla valutazione che avevo fornito in forma scritta al signor Riccardo. Ho iniziato così a negoziare un prezzo equo, per ottenere la miglior proposta di acquisto da sottoporre al proprietario condizionata alla risoluzione della donazione da parte di zia Ughetta.

Il mio impegno ha prodotto un’ottima offerta!
Trovato l’accordo tra le parti, ho ottenuto che fosse versata una congrua caparra confirmatoria a garanzia della volontà dell’acquisto su un conto corrente che il Notaio aveva messo a disposizione. In accordo con il signor Riccardo, la riscossione della somma era comunque subordinata alla sottoscrizione dell’atto notarile con cui si risolveva il contratto di donazione fatto a suo tempo da zia Ughetta.

E adesso, che faccio? Dovro’ pure dipanarlo il bandolo di questa matassa…

Dopo l’accettazione della proposta d’acquisto, ho pensato di concordare un incontro fra il signor Riccardo, la zia ed il Notaio Pierantoni. Una professionista attenta ed empatica che, con la sua grande carica umana, sarebbe sicuramente riuscita a rassicurare zia Ughetta e a farle comprendere il perché fosse necessaria una sua firma per concludere l’operazione di vendita.
L’appuntamento ha avuto l’esito sperato: zia Ughetta più tranquilla ed il signor Riccardo fiducioso sul buon esito della vendita… un po’ meno circa la volubilità della zia.

Finalmente, dopo un fitto scambio di mail e telefonate, abbiamo definito anche la fatidica data per la sottoscrizione del rogito notarile. Data entro cui zia Ughetta ha sottoscritto la risoluzione della donazione presso lo studio del Notaio Pierantoni. Data in cui l’acquirente è volato a Roma, dopo aver fatto predisporre dalla sua banca gli assegni circolari per il saldo prezzo ed il Notaio ha sbloccato la caparra depositata sul conto dedicato all’operazione.
Ultimato il rogito notarile eravamo tutti soddisfatti per l’operazione immobiliare portata a termine. Ed io ancor di più per aver condotto in porto una difficile vendita, dipanando di volta in volta i fili della matassa e sempre attento che non se ne spezzasse nessuno.

Questo è il mio lavoro, è quello che faccio ogni giorno aiutando le persone a vendere e comprare casa. Se hai la necessità di vendere o comprare casa le domande nella tua testa saranno tante, è naturale. Sentirci direttamente è il modo migliore per capire cosa potrei fare per te ottenendo informazioni utili. Contattami direttamente senza impegno chiamando in agenzia allo 06 5728 9008.

Commento
  • Giusi
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    Complimenti Fabrizio. Molto interessante. Bisogna sempre essere aggiornati e sul pezzo. Grazie.

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