Il ruolo del notaio in una compravendita immobiliare [Video intervista al Notaio Sacchetti]

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Qual è oggi il ruolo del Notaio in una compravendita immobiliare? Partendo da alcune riflessioni sull’argomento, abbiamo deciso di fare una chiacchierata con il Notaio Sacchetti per affrontare direttamente queste tematiche. Ciò che ne è uscito è un interessante approfondimento che ha aiutato noi a fare chiarezza su molti punti e che sicuramente aiuterà i lettori a conoscere e comprendere meglio l’importanza vitale che ricopre il Notaio nella vendita e nell’acquisto di un immobile.

Nella chiacchierata assieme al Notaio Sacchetti, Ugo Farina (Titolare di Gruppo Casa RE) e Sabrina Borelli (Amministratore Delegato di Gruppo Casa RE).

Notaio Sacchetti:

La cosa che mi dispiace molto nel rapporto con la clientela è che le persone pensano che rivolgersi al notaio e chiedere assistenza comporti un’attività economicamente onerosa – questo perché pensano che il notaio si faccia pagare per la consulenza che viene data durante il corso dell’iter dell’acquisizione di un immobile. A volte c’è quasi una paura a contattare il professionista direttamente per farsi dare un consiglio anche di carattere operativo. Purtroppo però, molte complicazioni nascono nel momento in cui io vedo una casa che mi interessa e assumo un onere contrattuale nei confronti dell’altra parte. Si tratta di un onere che per essere assunto non ha bisogno di essere formalizzato in un compromesso immobiliare vero e proprio, perché basta una proposta di acquisto accettata a creare un obbligo di comprare e un obbligo di vendere.

Nell’acquisto di un immobile, un notaio è un consulente di fiducia

E allora moltissimi problemi nascono quando in sede di proposta di acquisto, ancora prima del preliminare, le cose non sono chiare o ci sono dei problemi che non sono stati verificati. Anche dal punto di vista deontologico e professionale, un notaio che assiste i clienti sin dall’inizio, è considerato in qualche modo un consulente di fiducia che li accompagna in tutto il percorso, dando sicurezza a persone che di questo settore conoscono poco.

Io ho avuto diversi clienti, giovani coppie appena sposate, che compravano la prima casa, timorosi di tutto. Succede giustamente perché questo è un settore che nasconde molte insidie – vengono da me e io gli dico sempre: ‘prima di firmare la proposta, anche con l’agenzia, venite da me, fatemi vedere la proposta e cerchiamo di capire di che immobile si tratti. Prima ancora di firmarla e darla all’agenzia’.

L’esempio di una compravendita complicata

Ricordo un caso in cui vennero alcuni clienti da me mostrandomi una proposta di acquisto ricevuta su un immobile. Si trattava di un’eredità e a vendere erano due fratelli, il terzo fratello non vendeva. Mi dissero ‘è soltanto dei due fratelli perché il terzo ha rinunciato all’eredità’ quindi chi dava il mandato erano questi due fratelli. Peccato che il terzo fratello, che aveva rinunciato all’eredità, aveva dei figli minorenni che erano eredi come gli altri due fratelli. Perché l’eredità non si accresceva agli altri due fratelli, ma andava ai figli della persona che aveva rinunciato. E questi non sapevano niente! Quindi, andavano teoricamente a fare un contratto non con i legittimi proprietari ma solo con due dei tre legittimi proprietari.

E l’agenzia immobiliare giustamente queste cose può saperle, ma può anche non saperle. Perché non è tenuta a conoscere per esempio l’istituto della rappresentazione che prevale su quello dell’accrescimento. Sono aspetti tecnici che deve curare un professionista delegato. Immaginate cosa avrebbe comportato far andare a fare l’atto a due minorenni autorizzati dal giudice? Per cui c’è stata una revoca della rinuncia all’eredità, il terzo fratello ha firmato anche lui il mandato e hanno concluso un contratto valido.

Questo è solo per fare un esempio di quanto sia importante agire con un professionista serio vicino sin dai primi passi di una trattativa.

Le problematiche urbanistiche legate all’abitabilità

Problemi di carattere urbanistico, problemi – per esempio – che riguardano l’abitabilità. A Roma sono milioni le case che non hanno abitabilità, che vengono tranquillamente comprate e vendute. Però se si trova qualche furbacchione che, approfittando del fatto che manchi l’abitabilità, fa causa al venditore, sappiamo che la Cassazione come è già successo gli darà ragione. Quindi quando l’agenzia prende un mandato, nella proposta di vendita deve ben specificare che la casa è priva di abitabilità.

E queste cose vanno controllate, sin dal momento della proposta d’acquisto – che è il primo momento di un iter contrattuale – quasi mai tu vai dal notaio, chiedi una consulenza quando hai firmato una proposta d’acquisto – magari già accettata – se va bene ci vai al momento del preliminare.

Oppure sarebbe utile far capire ai clienti cosa significa fare un preliminare oltre che registrato e trascritto alla Conservatoria dei Registri immobiliari piuttosto che un preliminare firmato e registrato con cui si pagano le tasse ma non si ha nessun tipo di garanzia. E chiaramente le persone pensano “ho registrato il preliminare e ho fatto quello che dovevo fare”. NO, non hai fatto niente. Perché se il preliminare non è trascritto alla Conservatoria dei Registri immobiliari rischi di perdere ingenti somme.

Quindi tutto questo necessita di un obbligo, quantomeno, di informazione che deve essere dato sin dall’inizio del passaggio. E’ chiaro che l’agenzia può essere più o meno brava, può dare più o meno informazioni perché chiaramente anche le agenzie immobiliari non sono tutte uguali. Ci sono agenzie che lavorano meglio e agenzie che lavorano peggio. Sicuramente però essere affiancati da un professionista deputato ad approfondire i problemi è un aiuto enorme per il cliente.

UGO FARINA: Quali sono oggi le più grandi carenze degli operatori immobiliari presenti sul mercato e come secondo te gli agenti immobiliari potrebbero rispondere a questa mancanza?

Intanto c’è un problema di carattere ontologico: l’agente immobiliare è un professionista, ma in qualche modo anche un imprenditore che lavora per avere una provvigione e quindi in forza dell’accordo che riesce a creare tra venditore e acquirente viene ricompensato per la mediazione che ha operato.

Quindi l’interesse di qualsiasi agente immobiliare è fare andare a buon fine un accordo. E quindi mettere le parti d’accordo significa anche cercare di trovare la soluzione più agevole per i problemi. Però questo riguarda l’aspetto dell’incontro della volontà del venditore e dell’acquirente. Poi purtroppo ci sono problemi che non dipendono nè dal venditore nè dall’acquirente, ma da una situazione oggettiva: problemi di carattere urbanistico, pignoramenti, ipoteche, Equitalia che tre giorni prima ha scritto un’ipoteca sull’immobile e una serie enorme di variabili che, in alcuni casi, qualche agente immobiliare potrebbe anche sottovalutare per far concludere più facilmente l’accordo. Questo non è nell’interesse di nessuno, neanche dell’agente immobiliare che potrebbe poi essere chiamato in causa per responsabilità su problematiche successive. Anche per questo il ruolo di un Pubblico Ufficiale che affianca l’agenzia è molto importante, perché l’accordo deve essere trovato, ma i nodi devono venire al pettine subito, prima ancora che si raggiunga l’accordo.

Perchè se io raggiungo un accordo apparentemente solido, ma i nodi li tengo nascosti, magari ho fatto un contratto in più, ho preso una mediazione in più, ma ho soltanto messo sotto la sabbia un problema che potrebbe ritornare ed essere molto pericoloso.

UGO FARINA: Esiste un modo per comunicare al pubblico l’importanza di alcuni aspetti – penso ad esempio alla scelta del compromesso trascritto e registrato –  per rendere chiaro che si tratta di scelte fatte esclusivamente nell’interesse e nella tutela del consumatore?

Innanzitutto bisogna distinguere tra i problemi di natura deontologica, il notaio non può farsi pubblicità come un qualsiasi imprenditore perché ha dei vincoli da rispettare abbastanza stretti.

Al di là di questo discorso di carattere personale, il Consiglio del Notariato da anni spinge in questa direzione che è tesa a comunicare alle persone quello che è il lavoro del notaio, il suo ruolo “sociale”, cioè che cosa fa essenzialmente (il notaio) in favore delle persone.

È chiaro che un notaio che collabora con un’agenzia immobiliare in una situazione di assoluta trasparenza di rispetto dei ruoli reciproci e affianca l’intermediario al fine di far capire al cliente perché alcune situazioni devono essere gestite in un modo piuttosto che in un altro, fa un buon servizio al cliente, all’agenzia immobiliare e probabilmente anche alla società che forse da questo punto di vista non ha ancora valorizzato il ruolo del notaio in maniera diffusa come forse sarebbe il caso che venga fatto in futuro.

Per esempio su questo discorso del compromesso trascritto, va detto che non è un vezzo notarile o una necessità di integrare il proprio guadagno con qualche centinaio di euro in più, per svolgere una funzione che non è utile.

Forse non tutti sanno che andando a fare il compromesso dal notaio e trascrivendolo si ha un effetto prenotativo dal punto di vista della trascrizione nei Registri Immobiliari tale che, qualsiasi tipo di problematica dovesse essere poi evidenziata dai Registri Immobiliari non creerebbe più problemi all’acquirente, cosa diversa invece nel caso di un semplice preliminare registrato.

La gente cerca di comprare una casa non di comprare una causa

E poi in secondo luogo fare un rogito concernente un preliminare immobiliare significa anticipare, a diversi mesi prima, la soluzione di problemi che se emergessero in sede di redazione del rogito definitivo potrebbero creare dei seri problemi al rispetto dei tempi contrattualmente stabiliti per la stipula, quindi dando poi lavoro da fare magari agli avvocati. Ma la gente generalmente cerca di comprare una casa non di comprare una causa. E quindi fondamentalmente l’interesse delle persone è essere assistiti regolarmente e avere meno problemi possibili.

Voi sapete perfettamente quanto nel corso degli anni si sia andati sempre più verso una maggiore regolarizzazione anche di carattere urbanistico. Molte cose che un tempo non venivano trascurate oggi vengono affrontate. Per fare un esempio, probabilmente negli anni 80/90 tracciare due linee per terra e frazionare dei posti auto era una cosa piuttosto semplice. Lo stesso notariato forse su alcune cose non ha calcato così la mano. Oggi magari per fare una cosa del genere occorre fare una Scia o una Cila in Sanatoria, insomma mettere insieme delle pratiche urbanistiche che danno garanzia al cliente di non avere problemi. Quindi per fare queste cose occorre tempo e prima si affrontano queste cose più si rispettano i tempi contrattualmente stabiliti.

UGO FARINA: Quindi trovi positiva la nostra iniziativa di comunicare al notaio ogni singola pratica sin dalla presa dell’incarico per prospettare al potenziale acquirente quella che è la situazione dell’immobile?

Assolutamente, ferma la necessità che sia il cliente a scegliere il notaio con cui vuole lavorare, una volta che il cliente ha fatto questo tipo di scelta e riesce ad avere a propria disposizione la piattaforma che gli consenta di dialogare col professionista sin dall’inizio dell’incarico, penso che sia una garanzia in più per il cliente, ma anche per la stessa agenzia immobiliare.

Perché chiaramente viene affiancata da un professionista deputato che sarà anche poi la persona incaricata di analizzare dal punto di vista giuridico la pratica dando garanzie a tutti. E quindi più questo momento viene anticipato minori sono i problemi che si affronteranno dopo.

Magari ci sono persone che hanno maggiore sensibilità o minore sensibilità. Personalmente l’idea di poter fare il proprio lavoro rendendo un servizio utile alla collettività e facendolo in maniera gratificante per se stessi e per il lavoro che si svolge, per me sarebbe una grande soddisfazione.

Io vedo proprio dei grossi buchi organizzativi a volte nel ramo immobiliare. Buchi che potrebbero essere facilmente risolti, facilmente evitati, con una maggiore collaborazione.

UGO FARINA: Sono d’accordo, anche perché se i problemi si affrontano prima si risolvono prima, ci sono meno danni dopo e soprattutto ci sono meno cause.

E già. La figura del notaio, nasce come figura deputata ad evitare il contenzioso di carattere civilistico.

Era Carnelutti che diceva “tanto più notaio, tanto meno giudice” nel senso che tanto più l’intervento del notaio avviene in una fase iniziale del rapporto giuridico, tanto meno patologie questo rapporto giuridico svilupperà in futuro.

La funzione anti processuale del notaio è una funzione importantissima ed è confermata oltretutto dai dati statistici: nei Paesi anglosassoni, dove non c’è il notariato di tipo latino, la litigiosità sulle pratiche intervenute in assenza del notaio è un multiplo, credo sia 40 o 50 volte di più, di quella dove c’è l’intervento preventivo del notaio. Il tutto tra l’altro con costi molto più contenuti rispetto ad altri sistemi. Quindi questo è sicuramente un dato oggettivo di vantaggio del notariato di tipo latino rispetto ad altri tipi di organizzazioni sociali.

Poi pochi sanno che la Cina è venuta qui in Italia per 10 anni per copiare il notariato italiano. Perché l’unica cosa del “sistema italiano” che è stata copiata dai cinesi è il notariato.

SABRINA BORELLI: Questa considerazione è una risposta alla richiesta di semplificazione in tema di compravendita immobiliare che viene spesso invocata dai clienti prendendo come esempio alcuni Paesi nei quali per acquistare una casa non è necessario un atto pubblico quindi il Notaio?

Certo del notaio probabilmente se ne può fare anche a meno, poi però in certi Paesi ad esempio hanno fatto fare mutui ai senzatetto come è successo in America con persone che non sapevano quello che firmavano e vendendo prodotti finanziari inventati di sana pianta sulle spalle di persone che non sapevano nemmeno dove andavano a firmare. Probabilmente un tipo di controlli che abbiamo qua, ha evitato guai ben peggiori che potevano accadere.

UGO FARINA: Non pensi che molto spesso la difficoltà del cliente a venire dal notaio prima di andare dall’agenzia sia causata da un’immagine di quasi inaccessibilità del notaio?

È frutto di una mancanza di comunicazione di cui secondo me i notai hanno gran parte della colpa. Nel senso che il notaio deve fare una assistenza al cliente che è completamente slegata dal ritorno economico che viene poi in capo al notaio soltanto nel momento del rogito.

Il notaio fa una assistenza che normalmente e nel mio caso è sicuramente così come in quello di tanti colleghi, non viene remunerata. Cioè il notaio fa una consulenza gratuita. Spesso però il cliente non lo sa o ha “timore” di andare a “scocciare” il notaio e quindi si rivolge inopportunamente magari andando a disturbare l’agenzia immobiliare su cose di carattere tecnico che invece devono trovare un altro tipo di soluzione. Però il notaio dovrebbe dare –questa è una cosa che io faccio da sempre – la massima disponibilità per poter aiutare le persone sin dal momento iniziale della trattativa.

Direi che io ho provato le migliori gratificazioni nel mio lavoro proprio lavorando così, o seguendo le giovani coppie con un bel sorriso dicendogli “non vi preoccupate è un mondo complicato ma vi accompagno io, non avete niente da temere” e questo secondo me ha avuto un ottimo effetto anche per quanto riguarda poi la rivalutazione del ruolo professionale che oggi passa attraverso una fattispecie più complessa che in passato.

La gente secondo me non deve vedere il notaio all’ultimo momento quando si va al rogito, deve avere invece un tipo di assistenza molto più lunga nel tempo, molto più accurata e molto più tranquillizzante.

SABRINA BORELLI: In passato questo accesso al notaio, questo rivolgersi al notaio, era più facile? Era più sentito? O è un problema di oggi?

I notai in una società di tipo diverso, pensiamo agli anni cinquanta e anche agli anni sessanta – chiaramente a maggior ragione ancora prima – erano un po’ come i carabinieri, nel senso che come c’era la stazione dei carabinieri in ogni paese così c’era il notaio.

SABRINA BORELLI: Perché il notaio è lo Stato, NO?

Il notaio aveva un rapporto con il territorio molto più immanente rispetto ad adesso. Immaginiamo delle società più chiuse, dove viaggiare era più difficile, dove tu avevi una autorità nel posto dove vivevi e quindi, in qualche modo, chiedevi consiglio al notaio del Paese, che aveva un ruolo quasi paterno o da fratello maggiore nel risolvere i problemi delle persone di carattere economico. E parliamo anche di terreni, pezzi di terra, contratti di qualsiasi tipo, ma anche successioni ereditarie, testamenti, quindi il notaio svolgeva una funzione molto legata al territorio.

Oggi il rapporto con il notaio è cambiato

È chiaro che in tempi di globalizzazione, dove le distanze sono diverse, dove c’è una dispersione del rapporto con il territorio perché l’accesso a lunghe distanze è estremamente più semplice e in cui alcuni ruoli di carattere tradizionale si sono svalutati, il rapporto tra il notaio e il cliente ha risentito moltissimo – in senso negativo – di questi cambiamenti.

Quindi il problema del notariato oggi è quello di riavvicinarsi alle persone e di ridare centralità a un rapporto che deve essere centrale non solo perché è basato sul territorio, ma perché è basato sulla fiducia.

La sostituzione delle territorialità alla fiducia professionale è un passo molto importante anche se difficile, perché tra notaio e cliente c’è quella che viene definita simmetria informativa, cioè è molto difficile rendersi conto delle capacità di un professionista perché ovviamente la preparazione per poterlo giudicare non è sempre così diffusa. E questo è uno dei problemi che ostacola il rapporto di fiducia che si viene a creare tra professionista e cliente.

UGO FARINA: Queste parole mi fanno piacere perché vanno proprio nella direzione intrapresa da Gruppo Casa RE per rendere più trasparente il rapporto con il notaio, con il tecnico, con l’agenzia. Pensiamo sia vitale oggi per chi acquista poter parlare con qualcuno che non sia la figura che gli venderà casa, ma una figura che possa “garantire” l’operazione più importante della vita: l’acquisto di una casa.

Infatti, ognuno di noi lavora nei propri ambiti, noi lavoriamo in un settore in cui le persone acquistando la prima casa fanno uno dei passi fondamentali nella costruzione della propria sicurezza economica.

E questo credo che debba essere il modo giusto per affrontare questo tipo di problema. Credo che socialmente sia molto importante che gli operatori del settore vengano incontro alle persone con un’ottica certamente non di guadagno, ma anche con un’ottica di assistenza di cui il guadagno diventa la conseguenza di un lavoro fatto bene. In questo caso il guadagno vale doppio!

2 commenti
  • Gianfilippo
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    Grazie per questo articolo, l’ho trovato molto interessante e a mio avviso ricco di spunti per tutti i mediatori che si affacciano a questa affascinante professione da poco tempo. Mi ha colpito la frase: “tanto piu notaio, tanto meno giudice” e sara’ importante trasmetterne il significato ai clienti.

  • Sabrina Borelli
    Rispondi

    Il ruolo sociale del “Notaro”: essere a servizio della comunità. Una storia talvolta dimenticata che il Notaio Sacchetti valorizza proprio per rispondere alla richiesta di sicurezza e trasparenza di cui oggi ancor più di ieri (forse!) c’è gran bisogno.

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Matteo VarziGianluca Santacatterina - futuro agenzie immobiliari