Il mercato del credito per comprare casa [video intervista a Marco Franceschini]

 In I NOSTRI PARTNER

Il mercato immobiliare continua a mostrare segnali di ripresa. Meno sul fronte dei prezzi – stabili nel complesso e in risalita nei centri storici delle grandi città – e di più su quello delle compravendite. Dopo il segno positivo che ha caratterizzato tutto il 2016, anche il 2017 si è concluso bene.
Cenni positivi anche dal mercato del credito 2018: le erogazioni sono in aumento da due anni e per il quinto trimestre consecutivo superano i 10 miliardi di euro.

Insomma il quadro è cambiato e ne abbiamo parlato con Marco Franceschini, promotore creditizio di Medio Fimaa del Gruppo HPASS.

Quale è la situazione oggi?

Con un sano ottimismo credo che finalmente si stia creando un’alchimia perfetta perché dopo i ribassi importanti delle quotazioni di mercato dei prezzi degli immobili, inizia ad aumentare il numero delle compravendite e a questo si coniugano tassi di interesse ai minimi storici.
Sicuramente è un buon momento per acquistare!
Gli anni di crisi, di difficoltà di accesso al credito quando molte banche avevano sostanzialmente sospeso l’erogazione – anche se pubblicamente non lo dicevano – son passati.

Cos’è cambiato nell’accesso al mercato del credito? Senza dubbio c’è un accesso al credito da parte del cliente finale più consapevole.
L’utente finale ha capito che bisogna fare questo passo con attenzione. C’è più attenzione a quanto è possibile dedicare del proprio reddito al pagamento del mutuo. C’è più attenzione a crearsi un serbatoio di disponibilità che a volte è necessaria per affrontare un acquisto.
Insomma una scelta più consapevole da parte dei clienti e, da parte delle banche, c’è di nuovo l’aperturaa volte anche considerevole.
Quando le banche iniziano a fare pubblicità in televisione vuol dire che c’è voglia di erogare. E come potete vedere tutti, seguendo i vari programmi televisivi, questo è di nuovo un mercato che si sta aprendo, però anche da parte degli istituti più attenzione a chi si dà denaro ovviamente.

Quali opportunità per il mercato del credito nel 2018?

Più che novità dovrei dire che c’è un rinnovo anche per l’anno 2018 della GARANZIA CONSAP che è stata utilizzata in Italia soprattutto tra il primo e il secondo semestre 2017, negli anni scorsi era stata poco valorizzata dagli istituti di credito.
Per parlare a chi non mastica del nostro lavoro si tratta sostanzialmente di una garanzia che consente alle categorie socialmente più deboli di poter accedere al credito e quindi di poter acquistare un immobile come prima casa.
Condizione essenziale: acquisto prima casa, a volte ristrutturazione dell’abitazione principale, avere (per quanto riguarda i clienti prioritari) meno di 35 anni, avere nel nucleo familiare un reddito con contratto a tempo indeterminato cosiddetto atipico, essere famiglie mono-genitoriali.
Quindi sostanzialmente un grosso aiuto a tutte quelle fasce che hanno maggiori difficoltà di accesso al credito.
Per i clienti prioritari è possibile finanziare l’intero pezzo di acquisto, ma non vi nascondo che alcuni istituti hanno ampliato questa opportunità anche a clienti non prioritari. Quindi anche chi ha più di 35 anni può ben sperare di poter ottenere il finanziamento intero.
Questo sicuramente ha dato nel 2017 un grande impulso, per la prima volta i mutui erogati per l’acquisto casa superano di molto i mutui erogati per la surroga piuttosto per la rinegoziazione di liquidità…ecco un segnale positivo per iniziare con ottimismo questo 2018.

Situazione regolarità urbanistica, fondamentale per ottenere un mutuo

Oggi la regolarità urbanistica è, per noi che ci occupiamo anche di credito, la “spada di Damocle”.
C’era un’indagine, non ricordo su quale testata, che oltre il 40% delle richieste di mutuo non vanno a buon fine, si bloccano, o hanno dei grandi ritardi in fase di perizia per difformità.

Mi riallaccio alla vostra OPERAZIONE TRASPARENZA che mi è piaciuta molto come iniziativa, non per il titolo ma perché so quello che fate poi di fatto per gestire al meglio il vostro portafoglio immobili.
Ci sono situazioni che se affrontate all’inizio, perché magari sono piccole difformità catastali che con una Cila sono risolvibili in tranquillità, non complicano e non pregiudicano la conclusione dell’affare. Invece se prese sottogamba, piuttosto che sorvolate, possono poi creare grandi difficoltà.
Secondo me è importante che ci sia molta cura nello studio della documentazione di un immobile che, se studiata da un professionista – quale l’agente immobiliare deve essere – sicuramente può evitare tanti problemi e anche valorizzare la figura dell’agente immobiliare professionale.

In molte regioni d’Italia non si stipula un preliminare piuttosto che un rogito se preventivamente non è stato studiato il “Fascicolo Casa” dove tecnici specializzati verificano, anche nel Comune di competenza, se quella costruzione realizzata è esattamente conforme al progetto iniziale o se sono state fatte delle variazioni in corso d’opera con quale titolo e quale autorizzazione. Questo è secondo me un passaggio importante anche per evitare criticità in seguito, non solo nella richiesta del mutuo ma anche nella stipula del rogito notarile finale.

TRASPARENZA è secondo me anche avere il coraggio di comunicare alla proprietà che vanno sistemate determinate situazioni. Che verificate e sanate preventivamente, con poca difficoltà e senza creare problemi, riportano sul binario la regolarità dell’immobile. A volte basta semplicemente aver spostato una parete o aver chiuso una veranda per rendere invendibile o non periziabile quell’immobile. Saper prima che c’è un’azione da fare o un problema da risolvere sicuramente aiuta il cliente finale a raggiungere l’obiettivo di acquistare.
Ma soprattutto questa “prequalifica” urbanistica – non so se è il termine giusto perché non è il mio settore di lavoro – secondo me valorizza ancora di più il RUOLO dell’agente immobiliare professionale: non più semplicemente quello di METTERE D’ACCORDO le parti ma, con coscienza e etica professionale, di INFORMARE le parti anche delle CRITICITA’ ed insieme RISOLVERLE. È questo a mio avviso che valorizza realmente il ruolo del professionista immobiliare.

“Più che fare goal, ci interessa fare rete”

Ritengo che la COLLABORAZIONE – o sinergia che dir si voglia – sia fondamentale perchè fa da amplificatore alla vendita dell’immobile: una cosa è rivolgersi al singolo agente, un’altra è rivolgersi al singolo agente cui si è dato fiducia sapendo che ha a sua disposizione una rete di uno o duecento colleghi pronti ad intervenire e supportare la vendita dello stesso immobile.

È altrettanto importante la COLLABORAZIONE tra professionisti del settore.
Anche io che mi occupo di mutui, non vi nascondo che se a volte ho dei dubbi sotto l’aspetto immobiliare, alzo il telefono e chiamo il mio collega agente immobiliare. Se dovessi avere criticità sotto l’aspetto urbanistico chiamo un tecnico e mi faccio aiutare. Perché ognuno deve fare la propria parte di lavoro. Ciascuno ovviamente nel rispetto delle proprie qualifiche, delle proprie competenze e delle normative vigenti.
Secondo me la sinergia tra professionisti anche di settori diversi è fondamentale per elevare il servizio reso al cliente finale, che ha bisogno di sentirsi protetto.

Due consigli prima di chiedere un mutuo

Sul primo consiglio sono spudoratamente di parte, ma sono sicuro che comprenderete che non è solo un modo di dire. Il primo consiglio è capire cosa posso permettermi di acquistare. E per capire cosa posso permettermi di acquistare, ho bisogno di due cose:

  1. di che cifra dispongo da dedicare ad un acquisto,
  2. di che cifra ho bisogno per completare l’acquisto.

Quindi primo aspetto: farsi prequalificare, un termine molto inflazionato, ma la ‘qualifica’ per me è la chiave di un lavoro fatto con serenità sin dall’inizio col cliente.
Sapere esattamente quanto possono ottenere per completare l’acquisto e a mio avviso un vantaggio duplice:

  1. perché si sa esattamente di che cifra si potrà disporre e quindi centrare subito la fascia di prezzo più congeniale,
  2. per evitare rischi di andare a vedere cento case e poi sedersi di fronte a un consulente – o alla propria banca – e scoprire che la cifra che si aveva in mente non è ottenibile.

Non è pensabile di sapere quanto posso avere di mutuo usando semplicemente dei simulatori on line. Voi sapete che la mia azienda sotto il profilo tecnologico sta facendo grandi investimenti e scoprirete nel 2018 quante cose ancora metteremo a disposizione per il cliente finale e per i nostri partner immobiliari.
Però una cosa è simulare, una cosa è avere certezza.
Abbiamo la possibilità oggi con diversi istituti, e non solo con la mia azienda, di sapere per certo di che quota di mutuo si può disporre. Perché si ottiene una certificazione scritta da parte della banca che ci dice puoi avere cento, a questo tasso, a queste condizioni, per questo periodo di tempo.

Il secondo consiglio da dare al cliente finale è di rivolgersi ad un agente immobiliare PROFESSIONALE e QUALIFICATO. Rivolgersi ad un agente immobiliare che ci dimostra di avere un’apertura mentale alla COLLABORAZIONE e alla sinergia con altri professionisti. Chi oggi detiene un incarico in esclusiva e lo tiene stretto in un cassetto, a mio avviso danneggia sia la parte venditrice sia la parte acquirente. Perché non può arrogarsi il diritto di essere l’unico a poter gestire quel contratto.

Quindi ricapitolando, rivolgersi ad agenti immobiliari professionali e qualificati che siano aperti alla collaborazione con colleghi e professionisti del settore, sempre – e lo sottolineo – sempre nel rispetto della normativa.

Lascia un commento

verifiche urbanistiche e catastalimediatore creditizio immobiliare