Se stai leggendo quest’articolo verosimilmente stai pensando seriamente di acquistare una casa, magari perché dopo una vita in affitto hai deciso di mettere radici e veicolare i soldi per la locazione in un mutuo, oppure perché proprio non ci pensi proprio a rinunciare al sogno di una casa di proprietà e vuoi investire i tuoi risparmi nel suo acquisto.

Allora, dopo aver finalmente trovato un’abitazione che risponde alle tue esigenze e alle tue possibilità, prima di firmare un qualsiasi documento (o di lasciare l’acconto per finalizzare l’affare) devi assolutamente effettuare delle verifiche sull’immobile e su chi vende.

Inizia una fase delicata e complessa, da non prendere alla leggera, che richiede lucidità e massimo impegno, oltre che competenze e tempo.
Stai investendo parecchi soldi e devi avere la certezza di non incappare in brutte sorprese.

Attenzione, quindi!
Vediamo un po’ quali sono gli aspetti più importanti di cui dovrai accertarti sotto il profilo tecnico- legale, a garanzia della compravendita.

Controllo del titolo di proprietà o provenienza

In primo luogo devi farti consegnare l’atto di provenienza e cioè l’atto con cui il venditore è divenuto proprietario con la relativa nota di trascrizione.

Quindi devi verificare che il venditore sia proprietario esclusivo del bene (potrebbero esserci degli altri comproprietari che non hanno alcuna intenzione di vendere l’immobile). Appurare che, a sua volta, lui stesso abbia comprato dal vero proprietario, risalendo di vendita in vendita fino a ricostruire la storia della casa nei venti anni precedenti.

Se il venditore ha ricevuto l’immobile in eredità o gli è stato donato devi essere particolarmente prudente. Infatti gli eredi non soddisfatti, cui spetta una quota di legittima (ad esempio il coniuge e i figli), possono impugnare il testamento e/o la donazione e chiedere la restituzione dell’immobile anche al terzo acquirente.

Se acquisti da una società è indispensabile verificare la “solvibilità” del venditore effettuando oltre alle ispezioni sull’immobile anche il controllo protesti.

Con i dati del venditore (compreso il suo codice fiscale) devi effettuare delle visure o ispezioni ipotecarie presso l’Agenzia del Territorio (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari) per poter verificare l’assenza di ipoteche, pignoramenti, vincoli, azioni giudiziarie o altro.

Controllo della documentazione catastale e urbanistica

Bisogna quindi procedere con le verifiche della conformità catastale e urbanistica. In buona sostanza devi accertarti che ci sia corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile ed i grafici e le autorizzazioni concesse in Comune.

E’ importante verificare la corrispondenza della planimetria catastale con lo stato di fatto. Numerosi immobili, sono stati modificati senza autorizzazioni o senza aggiornare la planimetria catastale in seguito di modifiche interne (spostamento di tramezzi, creazione di nuove stanze e/o bagni).

Devi inoltre controllare la regolarità urbanistica, che attesta la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e le autorizzazioni rilasciate dal Comune. Ricordati che soltanto licenze, concessioni, permesso di costruire, DIA (Denuncia Inizio Attività), CIL (Comunicazione di Inizio Lavori), etc… depositate e protocollate, rappresentano quello che è stato regolarmente dichiarato ed autorizzato.

E’ necessario, infine, contattare l’amministratore del condominio per sapere se il venditore è in regola con i pagamenti delle spese condominiali. E’ inoltre opportuno farsi consegnare il regolamento di condominio, chiedere se esistono eventuali contenziosi giudiziari e verificare se ci sono eventuali delibere dell’assemblea condominiale per interventi straordinari particolarmente gravosi.

E questi sono solo i primi passi da compiere per acquistare casa in modo consapevole!

Identificato l’immobile giusto e attestata la regolarità, potrai iniziare a gestire il processo di compravendita: dalla proposta di acquisto al compromesso, fino al rogito… un mix complesso di esigenze, incontri e tecnicismi.

“Du is megl’che uan” a garanzia di una compravendita

Una compravendita immobiliare è molto di più che una semplice trattativa tra il compratore e il venditore. Comprare casa è sempre un bellissimo progetto che custodisce in sé emozioni e desideri, ma al contempo presuppone competenze e conoscenze.
Un’azione così importante e complessa va valutata attentamente sin nei più piccoli dettagli e nessuna distrazione è ammissibile!

Il consiglio è sempre lo stesso: non avere fretta e consultati con un esperto per risparmiare tempo ed energie, ottimizzare risorse e limitare i possibili errori.

Se ti rivolgi a una agenzia immobiliare “virtuosa” scoprirai che, prima di mettere in pubblicità un immobile, un professionista con mandato in esclusiva ha raccolto l’intera documentazione, ha effettuato una perizia con il valore più probabile di vendita e sicuramente avrà fornito al proprietario tutta una serie di indicazioni per sanare eventuali problematiche sulla sua conformità alle norme edilizie e urbanistiche.

E ora? Nessuno ti impedisce di procedere in modo autonomo ma alla fine sarai solo!
Non pensi che al primo intoppo (e una compravendita ne presuppone di grattacapi) avere di fianco un professionista – a garanzia di una compravendita – che assicuri tutele all’acquirente e protezioni al venditore si rivelerà utile?