Il mistero di una stanza nascosta

 In COME LAVORIAMO

Voglio condividere con te il ricordo di una compravendita immobiliare con un problema di conformità catastale che ho gestito e che, se fossi una sceneggiatrice, intitolerei così: “la Detective e il mistero di una stanza nascosta”.

Lo scorso anno Dolores, una mia storica cliente, mi ha telefonato per dirmi che voleva vendere un appartamentino vicino alla Piramide Cestia – un sepolcro privato costruito verso il 12 a.C. – simbolo indiscusso di quartiere Ostiense.

Le ho richiesto subito tutta la documentazione necessaria per poter promuovere la vendita l’immobile e osservando la piantina catastale, mi sono resa conto che innanzitutto l’appartamento non era poi così piccolo come diceva e che un ambiente era illuminato da finestre a bocca di lupo – il più delle volte foriere di locali seminterrati o interrati.
Sono andata a visionare l’appartamento.

Effettivamente si trattava di un seminterrato – ma aveva ampie finestre che affacciavano sul cortile – composto da: ingresso, soggiorno, camera, cucina bagno. Mancava però una stanza e proprio quella che, stando alla planimetria, doveva essere la più grande… DOVE ERA FINITA?
Ho richiamato immediatamente Dolores che però proprio non ne sapeva niente di quella stanza e continuava a ripetermi che l’appartamento era sempre stato così.

Conformità catastale dell’immobile compravenduto

Devi sapere che succede spesso, durante la gestione di una compravendita immobiliare, di scoprire che la planimetria dell’immobile non è conforme allo stato reale dell’immobile in questione.

Ma con il Decreto Legge n. 78 del 31 Maggio 2010, convertito dalla Legge n. 122 del 30 Luglio 2010, qualsiasi atto di trasferimento della proprietà di fabbricati già esistenti, deve contenere:

  • l’identificazione catastale
  • il riferimento alle planimetrie depositate in catasto
  • la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale

pena la nullità dell’atto stesso.

Dato che la dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale, ho contattato subito Francesco, il mio geometra di fiducia.

Francesco, vorrei che tu mi raggiungessi per un sopralluogo in un appartamento di cui ho mandato in esclusiva a vendere. Ho bisogno che tu venga subito perchè mi occorre l’APE (Attestazione di Prestazione Energetica) e poi perchè devi assolutamente aiutarmi a chiarire il mistero di una stanza nascosta.

In merito alla conformità catastale

Il giorno seguente, io e Francesco, Dolores ed il suo avvocato, eravamo nuovamente nell’appartamento per un’accurata ispezione ed abbiamo perlustrato ripetutamente anche l’esterno. In corrispondenza del punto esatto in cui, stando alla planimetria, ci sarebbe dovuta essere la stanza: Il NULLA!

Mi ha incuriosito però uno strano chiusino di ispezione presente sul marciapiede e così ho iniziato a chiedere ai residenti ed i negozianti di zona se sapevano cosa mai ci fosse lì sotto.
Dato che nessuno ne sapeva niente, abbiamo deciso di aprirlo.
Immagina il nostro stupore nel trovarci di fronte ad un’enorme stanza piena di contatori per l’energia elettrica.
L’avvocato di Dolores ed il geometra, hanno tentato più volte di contattare sia l’Enel che l’Acea per avere informazioni su quel vano di alloggiamento dei misuratori elettrici e per sapere se fossero stati installati presso loro proprietà o disponibilità: NESSUNA RISPOSTA!

L’edificio era degli anni 30 e così abbiamo ipotizzato che, all’epoca la stanza fosse stata concessa al condominio – per l’alloggiamento dei contatori per l’energia elettrica – diventando parte integrante dei beni di proprietà comune dei condomini dello stabile.
Ed ecco che Dolores comincia a tormentarsi per la difformità catastale!

Del resto COME AVRESTI REAGITO TU se nell’apprendere che il locale con tutti i misuratori elettrici del palazzo era in origine la tua sala da pranzo?

E SE NESSUNO TE LO AVESSE DETTO o non avessi fatto tu stesso i controlli, come avresti potuto mettere in VENDITA la tua CASA?

Prima di tutto ho rassicurato Dolores “…tranquilla, si può rimediare!
Il geometra ha eseguito il frazionamento e invitato la proprietaria a procedere con il disconoscimento di quella porzione dell’immobile.
Tempo 9 mesi e l’appartamento è stato venduto con successo!

Conformità catastale: eseguire le necessarie verifiche

Nel vendere un immobile, soprattutto per gli edifici più vecchi, si presentano spesso delle” sorprese” che possono trasformarsi in problemi al momento dell’atto di compravendita. Prevenirle e mai sottovalutarle è buona norma.

Per fartela breve, se stai vendendo un immobile:

  • prima di promuoverne la vendita, è doveroso eseguire le necessarie verifiche della documentazione catastale, i necessari aggiornamenti e le eventuali variazioni, al fine di evitare inutili perdite di tempo e controversie con l’acquirente, velocizzando notevolmente l’iter di compravendita.

Se invece stai per acquistare un immobile:

  • in caso di difformità è diritto dell’acquirente esigere che il proprietario dell’immobile provveda a sue spese all’aggiornamento della documentazione catastale prima del rogito notarile. Per avere la certezza dell’adeguamento, è doveroso inserire nel preliminare di compravendita una clausola sospensiva, condizionandolo alla rettifica della documentazione.

Spero davvero che le informazioni che ho condiviso con te in questo articolo possano esserti utili. Per dubbi, domande e per comprendere al meglio come potrei aiutarti a vendere o ad acquistare casa, contattami direttamente senza impegno.

3 commenti
  • Mauro Carbonetti
    Rispondi

    Sono d’accordo Giusy! La nostra professione ci rende consapevoli di tutto il processo ed è nostro obbligo verificare che tutte le operazioni della compravendita si svolgano in modo più agevole possibile, anche se spesso sorgono delle difficoltà.. per noi spesso è stressante ma fa parte del nostro lavoro.

  • Fabrizio Costantini
    Rispondi

    Grazie Giusy per la tua testimonianza che ritengo molto utile per far comprendere quanta attenzione bisogna oggi dedicare alla conformità urbanistica e catastale degli immobili. Brava!

  • Giusi
    Rispondi

    Grazie ragazzi. .. felice di potervi essere utile! !!

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