Con facilità e senza alcun rischio, ora è possibile vendere

 In MERCATO IMMOBILIARE, Normative

Stando a quanto fotografa l’ISTAT in Italia si effettuano circa 150mila donazioni l’anno di unità immobiliari e terreni.
Ma lo sapete che la compravendita di immobili di origine donativa potrebbe rivelarsi problematica e rischiosa?

Numero di immobili di provenienza donativa

Importanti modifiche normative e le agevolazioni fiscali (a partire dalla Legge 18 ottobre 2001 n. 383)  hanno incentivato il ricorso allo strumento della donazione come anticipazione delle attribuzioni successorie, anche al fine di evitare problematiche ereditarie.

Nel 2009, a livello nazionale, sono state stipulate 319,9 donazioni ogni 100.000 abitanti. L’analogo indicatore per quelle aventi come oggetto le unità immobiliari ad uso abitazione è pari a 161,3.

Tra il 2000 e il 2009 l’indice calcolato su base fissa per le donazioni complessive evidenzia un aumento del 57,5%. In particolare, sono più che raddoppiate le donazioni di immobili ad uso abitazione e accessori (+103,8%), mentre quelle di terreni sono cresciute del 10,8%.

Questa prassi ormai consolidata in Italia, introduce tuttavia una serie di problematiche non poco rilevanti per chi si trova a dover alienare un immobile ricevuto con questa modalità.

Compravendite di immobili di origine donativa

Spesso, infatti, le compravendite di beni immobili di origine donativa non possono essere concluse perché l’origine del bene viene considerata un elemento di rischio troppo elevato.

Gli istituti di credito non concedono finanziamenti e i compratori sono disincentivati all’acquisto.

Acquistare un bene di origine donativa è ovviamente possibile, tuttavia l’acquirente o il soggetto mutuante corrono un grosso rischio. Il nostro ordinamento riserva ai legittimari (coniuge, figli e ascendenti del defunto) una quota di eredità (cosiddetta “legittima”) della quale non possono essere privati per volontà del defunto, sia che venga espressa in un testamento o eseguita in vita tramite donazioni.

Se un soggetto legittimario ritiene di essere stato privato, in tutto o in parte, di una quota di legittima per effetto di una donazione posta in essere in vita dal defunto, può far valere i propri diritti intentando un’azione giudiziaria, detta azione di riduzione cui, in caso di successo, può far seguito la “restituzione” del bene.

L’azione di riduzione ha carattere retroattivo non solo tra le parti ma anche nei confronti dei terzi. Il rischio di restituzione ha una durata temporale assai lunga: dai 10 ai 20 anni. Entro questo termine il legittimario può presentare atto di opposizione alla donazione, sospendendo quindi il termine ventennale che, a partire dalla opposzione riprende a decorrere per un ulteriore periodo di 20 anni.

Il terzo acquirente di un immobile, quindi, non correrà più rischi solo quando saranno trascorsi i 20 anni se il donante è in vita e se non vi è stato un atto di opposizione, o dopo 10 anni dalla data del decesso del donante, se nel frattempo non è stata esperita l’azione di riduzione.

La polizza che protegge dal “rischio eredi”

Per ovviare a queste problematiche che si sono create sul mercato italiano è nato un nuovo prodotto assicurativo “Donazione Sicura” che tutela l’acquirente di un bene di origine donativa o il soggetto mutuante.

La polizza, studiata dal Gruppo Aon società leader nel brokeraggio assicurativo, copre i rischi derivanti dall’acquisto e/o finanziamento dei beni di provenienza donativa, garantendone la commerciabilità e la sicurezza della compravendi. Realizzata con i Lloyd’s, è stata presentata il 27 Maggio a Palazzo Mezzanotte a Milano, a banche e operatori interessati alla tematica.

Ad oggi, la soluzione assicurativa ha registrato reazioni positive tra gli Istituti bancari cui è stato presentato questo nuovo strumento assicurativo, in presenza del quale hanno già accettato di erogare mutui per i beni di provenienza donativa.

Ed anche Federnotai, che da sempre suggerisce un intervento del Legislatore affinchè modifichi la disciplina relativa all’azione di restituzione, in attesa di una azione legislativa organica, valuta positivamente una copertura assicurativa di questo tipo come strumento che può tutelare economicamente la posizione del terzo acquirente, soccombente nella causa di restituzione.

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