Quando si acquista un appartamento il timore di molti è quello di vedersi addebitare spese condominiali non pagate dal venditore. Rendersi conto di essere all’oscuro circa l’esistenza di “eventuali liti in corso”. Ritrovarsi a fare i conti con l’amministratore di condominio e con i suoi onorari.

Ecco allora alcuni utili consigli della Dott.ssa Germana Gatto su cosa chiedere all’amministratore di condominio prima di acquistare una casa, per evitare brutte sorprese e contenziosi tra acquirente e venditore.

Cosa chiedere all’amministratore di condominio prima di acquistare una casa?

Andiamo con ordine e partiamo col precisare che l’articolo 1130 punto 9 del Codice Civile detta che l’amministratore è tenuto a fornire al condòmino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
Questo documento, oltre al termine di attestazione, è comunemente conosciuto come “liberatoria condominiale”.
L’inadempimento comporta una grave irregolarità nella gestione e può portare ad una revoca giudiziale dell’amministratore di condominio (articolo 1129 comma 12 punto 7  del Codice Civile).

Può anche accadere che all’interno di un condominio vi siano conflitti: le cosiddette liti attive/passive, ossia una pendenza di giudizio. La Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 24146/2014 ha stabilito che è fondamentale per l’acquirente sapere di un esistenza di lite in quanto chi acquista subentra di fatto nella posizione del cedente con tutti gli oneri e i doveri che quest’ultimo ha.

La responsabilità solidale dell’acquirente

Perché è importante informarsi sul pagamento delle quote condominiali?
Anzitutto va specificato che l’acquirente di un immobile – ai sensi dall’articolo 64 comma 4 disposizioni per l’attuazione del Codice Civile – è solidamente responsabile con il condòmino venditore per il pagamento delle quote condominiali pregresse relative all’anno d’acquisto e a quello precedente.

Chi può chiedere all’amministratore di condominio il rilascio dell’attestazione dei pagamenti e delle eventuali liti in corso?

La dichiarazione dello stato dei pagamenti può essere richiesta solo dal proprietario che sta vendendo l’immobile o persona da lui incaricata con mandato.
Ecco che uno dei problemi che sorge è chi è l’incaricato con mandato e soprattutto cosa deve esibire all’amministratore di condominio per poter asserire di esser tale.

Spesso le compravendite avvengono tramite agenzie immobiliari.
L’agente immobiliare è colui che viene incaricato dal condòmino venditore a gestire i contatti con possibili acquirenti e a seguire la vendita fino al rogito finale.
È bene sapere che è dovere dell’agente immobiliare fornire tutte le informazioni sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali è ovvio che ci si riferisca a professionisti regolarmente iscritti in apposita sezione del Ruolo degli agenti di affari in mediazione degli agenti immobiliari presso la Camera di Commercio e che debba fornire all’amministratore di condominio prova dell’incarico ricevuto.

E se sono state deliberate spese straordinarie dall’assemblea prima dell’atto di vendita cosa avviene? Chi è responsabile delle spese?

In questo caso per tutte le spese decise anteriormente al rogito ne risponderà il venditore.

In caso contrario, se non sono state deliberate ancora le spese ma se ne è parlato nelle precedenti assemblee senza nulla decidere, il responsabile al pagamento delle quote sarà l’acquirente.

Si pensi ad esempio a lavori straordinari di rifacimento del tetto condominiale da deliberare e far eseguire.
Se prima dell’atto di vendita i condòmini hanno stabilito che vi sarà un assemblea che deciderà ditta e importo dei lavori per il rifacimento del tetto, in questo caso nulla toglie all’amministratore la facoltà di informare l’acquirente che in quel condominio da lui amministrato vi saranno successivi lavori straordinari a breve da deliberare.
In buona sostanza, tali spese saranno sostenute dall’acquirente subentrato come condòmino perché deliberate e approvate da egli stesso in assemblea.

Alla luce di quanto detto, avere la “liberatoria condominiale” – documento tra l’altro richiesto dal notaio al momento della stipula del contratto di compravendita – cioè la dichiarazione dell’amministratore di condominio nella quale si afferma che, al netto di eventuali conguagli, il condòmino è in regola (o meno) con i pagamenti e l’esistenza di eventuali cause giudiziarie in corso, mette le parti (venditore e acquirente) al riparo da sorprese.