Compri casa?

 In I protagonisti del mercato immobiliare, MERCATO IMMOBILIARE

Pensare di comprare casa oggi senza immaginare che alla buona riuscita di un’operazione immobiliare, anche di quella che all’apparenza sembra la più semplice, contribuiscono così tante variabili sarebbe davvero difficile.

In questo senso, quali sono 3 domande da fare ad un agente immobiliare?

Come è venuto in possesso della casa l’attuale proprietario?

La prima cosa da appurare è se il proprietario sia venuto in possesso dell’immobile attraverso una donazione: il ricorso allo strumento della donazione, come anticipazione delle attribuzioni successorie, introduce una serie di problematiche non poco rilevanti per chi si trova a dover alienare un immobile ricevuto con questa modalità e la compravendita potrebbe rivelarsi problematica e rischiosa per l’acquirente.

Il nostro ordinamento riserva agli eredi legittimi (coniuge, figli e ascendenti del defunto) una quota di eredità, cosiddetta “legittima”, della quale non possono essere privati per volontà del defunto, sia che venga espressa in un testamento o eseguita in vita tramite donazioni.

Se un soggetto legittimario ritiene di essere stato privato, in tutto o in parte, di una quota di legittima per effetto di una donazione posta in essere in vita dal defunto, questo potrà, con un’azione legale chiamata “azione di riduzione“, contestare la donazione e chiedere la “restituzione” della casa anche se è stata venduta.

Il rischio di restituzione ha una durata temporale assai lunga: dai 10 ai 20 anni.
Infatti, il termine massimo entro il quale gli eredi legittimari possono contestare la donazione è di 10 anni dalla data del decesso del donante o 20 anni dalla data di trascrizione della donazione.

L’acquirente di un immobile, quindi, non correrà più rischi solo quando saranno trascorsi i 20 anni se il donante è in vita e se non vi è stato un atto di opposizione, o dopo 10 anni dalla data del decesso del donante, se nel frattempo non è stata esperita l’azione di riduzione.

Per l’acquirente potrebbe rivelarsi utile anche stipulare una polizza assicurativa specifica.

La planimetria catastale è conforme allo stato di fatto?

Se la planimetria catastale è diversa dallo stato di fatto dell’immobile perché sono state eseguite modifiche senza presentare le necessarie autorizzazioni, il venditore deve provvedere a sanare queste difformità prima di stipulare un atto di compravendita.

Un accurato e approfondito controllo della documentazione urbanistica in possesso del proprietario e della regolarità della casa, è un importante passo da compiere per comprare casa oggi e velocizzare i tempi di stipula, poiché permette di anticipare i problemi (per esempio: la non conformità dello stato dei luoghi con la planimetria catastale depositata, l’esistenza di domande di condoni edilizi ancora da definire, l’assenza del certificato di agibilità) e rende possibile e agevole la concessione di un eventuale mutuo.

In buona sostanza, le verifiche urbanistiche e catastali di un bene immobile – prima della data del rogito – favoriscono trattative sicure e trasparenti. Con un innegabile vantaggio per tutti.

La casa è gravata da ipoteche?

Per sapere se una casa è gravata o meno da un’ipoteca è sufficiente richiedere una visura ipotecaria.

Trattandosi di un atto pubblico chiunque può richiedere una visura (articolo 2673 del Codice Civile).
Generalmente la parte venditrice provvederà ad estinguere l’ipoteca volontaria (quella associata alla richiesta di un mutuo) nella data del rogito.

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