E se il certificato di agibilità manca?

 In MERCATO IMMOBILIARE, Normative

Il documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza e comfort

Un aspetto da tenere in particolare considerazione in caso di compravendita immobiliare è quello relativo al certificato di agibilità, previsto dagli artt. 24 e 25 D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380. Il documento costituisce un’attestazione, da parte degli Uffici tecnici comunali, in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente.

C’erano una volta due certificati distinti: abitabilità e agibilità

Tra i termini abitabilità e agibilità riferita a un alloggio o a un fabbricato non vi è più alcuna rilevante differenza. Ma non è sempre stato così: il certificato di abitabilità faceva riferimento agli immobili ad uso abitativo mentre quello di agibilità si riferiva agli immobili a non residenziali.

Il D.P.R. n. 380/2001 ha eliminato tale differenza riconducendo tutto al termine agibilità.

Infatti non aveva senso chiamare tale certificato in due maniere differenti, in quanto (come si legge nello studio 4512 del consiglio nazionale del notariato) nel nostro ordinamento è sempre esistito un solo procedimento per il rilascio di tale certificato e cioè quello disciplinato dall’art. 221 del Testo Unico di Sanità e successivamente dall’art. 4 del D.P.R. 425/1994.

Il certificato di agibilità nella contrattazione immobiliare

Generalmente il certificato di agibilità viene consegnato all’acquirente in caso di compravendita immobiliare.

Non esiste però una legge che impone al venditore di allegarlo all’atto di compravendita, così come al Notaio rogante di farne menzione nell’atto. In sede di giudizio l’assenza del certificato di agibilità è stato interpretato come un inadempimento del venditore, anche nei casi in cui la mancanza del predetto certificato sia riconducibile alla necessità di interventi edilizi o impedimenti e ritardi burocratici, fatti che per nulla attengono all’oggettiva attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economica e sociale.

La sua mancanza, in assenza di un obbligo di legge a carico del venditore, è stata valutata dai giudici come causa di risoluzione del contratto, in quanto costituirebbe una vendita di aliud pro alio ovvero di un bene diverso, inidoneo ad assolvere allo scopo che le parti si sono proposte (Cass.civ.n.17707/2011, Cass. civ.n.629/2014).

Nonostante ciò, oggi è pacifico che si debba esaminare caso per caso per comprendere, a seconda del tipo di immobile acquistato e del fabbisogno che era destinato a soddisfare, quale possa essere la responsabilità del venditore.

Il vuoto normativo

Insomma, il certificato di agibilità non è obbligatorio nell’atto di compravendita ma per i giudici è motivo di risoluzione del contratto.

Ci troviamo difronte ad una situazione di vero vuoto normativo!

Come è noto gran parte del patrimonio immobiliare italiano è sprovvista del cosiddetto certificato di agibilità: generalmente si tratta di case costruite quando ancora non esistevano dei vincoli urbanistici che imponevano una serie di standard.

Questo non significa automaticamente che si tratti di abitazioni inabitabili, pensiamo ad esempio che, fra le case prive del certificato di agibilità, ci sono molte abitazioni considerate particolarmente appetibili nei centri storici delle città, immobili di particolare valore dal punto di vista del mercato e situati, spesso, in zone molto prestigiose.

Se si dovesse considerare obbligatorio il possesso del certificato di agibilità, dovremmo ammettere che una parte delle abitazioni esistenti e disponibili sul mercato per la vendita o per la locazione non possano essere utilizzate, il che sembra francamente un assurdo.

In questi casi, non è mai a rischio la regolarità e validità della compravendita l’importante è che l’acquirente, fin dalla proposta d’acquisto, venga sempre edotto circa le ragioni per le quali l’immobile risulti sprovvisto di tale documento, ricordando che la consegna dello stesso non è imposta dalla legge e che le parti adeguatamente assistite e consigliate sono libere di autoregolamentarsi in merito.

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